José Miguel | Valorização e Mediação de Ativos Imobiliários
O valor de um ativo não se revela sozinho.
É preciso compreendê-lo, desenvolvê-lo e prepará-lo para que o mercado o possa reconhecer.
Represento proprietários de terrenos, edifícios e propriedades com potencial imobiliário, do estudo e preparação do ativo à negociação e escritura.
Quando faltam respostas, o mercado faz as suas próprias contas.
Um terreno, um edifício ou uma propriedade não valem apenas pelo que são hoje. Valem pelo que permitem fazer, pelos obstáculos que podem ser ultrapassados e pela confiança com que esse potencial consegue ser demonstrado a quem investe.
Quando o potencial não está demonstrado, transforma-se em incerteza. A incerteza é lida como risco. E o risco acaba quase sempre refletido no preço.
O desconto aparece de três formas, e a primeira é a menos visível: uma proposta mais baixa, condições suspensivas longas, ou um negócio que simplesmente não fecha.
É por isso que vender não deve ser o primeiro passo. Antes de apresentar um ativo ao mercado, é preciso perceber o que existe, o que pode vir a existir e o que tem de ser resolvido para que esse potencial seja reconhecido.
Método VALOR
Cinco etapas que acompanham o ativo desde a primeira leitura até à venda. Não parte de um preço imaginado. Parte do estudo do ativo e daquilo que é necessário fazer para que o mercado reconheça o seu valor.
Ver
Ver o ativo tal como ele é: os factos e o seu enquadramento geográfico, legal e urbanístico.
Analisar
Avaliar o potencial e os fatores que podem criar ou limitar valor, separando com clareza o que é facto, o que é estimativa e o que é hipótese.
Lapidar
Desenvolver e clarificar o potencial identificado, com a profundidade que o ativo justifica.
Organizar
Preparar a informação, o preço, a estratégia e a apresentação ao mercado.
Realizar
Negociar e vender com rigor, em defesa dos interesses do proprietário, até à conclusão.
Confiança. Não é uma sexta etapa. É a condição que permite decidir, com informação, até onde vale a pena aprofundar.
Do primeiro contacto à escritura.
Nada é colocado no mercado antes de estar preparado e de o preço estar formalmente definido.
Primeiro encontro.
Conhecer o ativo e os seus objetivos. Reunir a documentação existente: caderneta, registo, plantas, processos urbanísticos, estudos anteriores.
Leitura estratégica.
Estudo do enquadramento urbanístico, das condicionantes, do potencial preliminar e das questões que ficam em aberto. Este trabalho é meu e não tem custo para si.
Mandato.
Apresento as conclusões. Se fizerem sentido para si, formalizamos a mediação, com o compromisso de que o ativo não é promovido enquanto não estiver preparado e o preço definitivo não estiver acordado.
Desenvolvimento.
Conforme o que o ativo justificar, aprofunda-se o potencial. Em alguns casos basta clarificar o que já existe. Noutros compensa desenvolver uma solução que torne o potencial visível e defensável.
Preço e estratégia.
Definimos preço de apresentação, condições, limites de negociação e o perfil de investidor a quem o ativo faz mais sentido.
Mercado e negociação.
Abordagem dirigida, comparação de propostas por valor, prazo e probabilidade de conclusão, e acompanhamento até à escritura.
Uma regra que não muda. O que é apresentado ao mercado reflete apenas aquilo que foi efetivamente estudado, e está sempre identificado quanto ao seu grau de certeza.
Onde o meu trabalho faz mais diferença.
Há ativos em que compreender o que se tem em mãos muda o resultado da venda. Terrenos com potencial urbanístico por esclarecer. Ruínas e edifícios devolutos. Propriedades com potencial de reconversão ou de mudança de uso. Ativos com PIP parado ou melhorável. Heranças e propriedades indivisas. Situações em que identificar o comprador certo altera o preço.
Foi para estes casos que o método foi construído, e é neles que mais altera aquilo que interessa a quem vende: o preço a que se fecha e o tempo que demora a fechar.
Se o seu imóvel é mais simples, o processo é o mesmo: estudo antes de promover, preço sustentado em factos e negociação rigorosa até à escritura. Muda apenas a profundidade do trabalho, que é sempre a que o ativo justifica.
Pensamento crítico, análise detalhada e defesa do proprietário.
Sou José Miguel. Trabalho na valorização e mediação de ativos imobiliários.
A minha intervenção começa antes da venda: compreender o ativo, estudar o seu potencial e definir o percurso adequado para o preparar e apresentar ao mercado. Quando existe uma convicção sustentada por factos, assumo-a e defendo-a perante o mercado.
Também lhe direi quando os factos não sustentam a expectativa: quando o preço está errado, quando o potencial é menor do que parece, ou quando não é o momento certo para vender.
Compromisso. Representar um proprietário não é colocar o seu ativo à venda. É criar as condições para que o valor seja reconhecido e defendido.
Tem um ativo cujo potencial merece ser compreendido?
Antes de decidir como o apresentar ao mercado, comecemos por perceber o que tem em mãos.
Para quem procura ativos com potencial.
Represento proprietários. É por isso que os ativos que lhe apresento chegam estudados, com o grau de certeza de cada informação identificado e com um único interlocutor até à escritura.
Indique-me os seus critérios de investimento e apresento-lhe os ativos da minha carteira que lhes correspondam.
Não analiso nem aconselho sobre ativos trazidos por compradores. Se for proprietário de um imóvel que queira vender, represento-o a si, num processo próprio.